こんにちは。桧家住宅の山下です。
住宅ローンを組む際に、必ず選択をしなければならない“金利の設定”。
出来れば、一番総支払額が少ないものにしたいですよね？しかし、常に変動する金利の中では、どれが正解なのか決める事はかなり難しいと言われています。
ですので、それぞれの方のタイプ（ライフスタイル等）に合わせて選ぶ事が重要です。ただ、何を基準に決定していいのか中々分かりにくい部分もあると思います。今日は、そんな金利のパターンにおける3種類の住宅ローンのメリットをご紹介したいと思います。
住宅ローンの金利の種類とは？
住宅ローンにとってとても重要な金利は、その適用される条件により3つに分けられます。
【全期間固定金利型】
住宅ローンを返済する全期間の金利が一定の住宅ローンです。これは、全返済期間の適用金利が一定のものと、返済期間の途中で金利が変わる2段階金利のものがあります。
【変動金利型】
借りている途中で金利が変動するタイプです。マーケットの金利の動きに連動して適用金利が上下します。半年に1度適用金利が見直されるのが一般的で、5年毎に返済額の見直しが行われます。
【固定金利期間選択型】
返済期間中の一定期間の金利が固定されるタイプです。固定期間終了後は変動金利型、もしくは再選択の固定金利型を選ぶ事が出来ます。金利は1年、2年、3年、5年、7年、10年、15年、20年などの一定の期間の間金利が固定されます。
全期間固定金利型のメリット
将来のマーケットの影響を受けない
金利はマーケットの影響で変動します。【全期間固定金利型】はその名の通り、金利が固定されるのでその期間はマーケットの影響を受ける事はありません。ですので、借入時に総支払額が決定します。そうすると、毎月やボーナス返済額が変わらない為、将来の見通しも立ち、家計管理もしやすくなります。
未払い利息が発生しない
未払い利息とは、変動金利型で急激に金利が上がった際に発生します。毎月の支払い利息の金額が返済額よりも多くなる事を未払利息と言います。
１ヶ月の利息の金額が返済額を上回ってしまうので、その月に返済したお金は全て利息分に充てられます。そうすると、住宅ローンの元金部分に充てられる金額はゼロになります。これは、住宅ローンの残額が減らないという事です。【全期間固定金利型】では金利の変動がない為、未払い利息のリスクはありません。
どんな方が全期間固定金利型？
全期間金利が変わらず、総支払額を予め全て把握し、資金計画を行いたい方。
※ただし多少金利が高くなります。
変動金利型のメリット
金利が低い
借り入れ開始時には【全期間固定金利型】【変動金利型】【固定金利期間選択型】の3種類の中で【変動金利型】が1番金利が低くなります。金利が低いと借入額に対する利息と支払額が少なくなります。よって、月々の支払い負担が小さくなります。しかし、変動金利型は金利が半年毎、返済額が5年毎に見直しが入る為、借り入れ開始5年後以降は金利が高くなる可能性もあります。
元金の減りが早い
【全期間固定金利型】【変動金利型】【固定金利期間選択型】の中では一番金利が低いので利息が少なくなります。毎月の返済金額を同じと仮定すると、その返済金額の中で元金に充てる事が出来る金額が【変動金利型】が一番高くなります。その分、元金の返済が早くなります。
どんな方が変動金利型？
金利が低く月々の返済額を抑えたい方。
※ただし、将来的には金利上昇のリスクがあります。
固定金利期間選択型のメリット
全期間固定金利型よりは金利が低い
【固定金利期間選択型】は【全期間固定金利型】よりも金利が低くなります。金利を固定出来る上に、利息も少なく設定出来る事になります。
金利低下の際に固定期間終了時に金利を下げる事が可能
固定期間が終了した後は変動金利型か再選択の固定金利型に設定出来ます。その際に金利が低い際はその金利に引き下げ、再度設定出来るので総支払額を減らす事が可能です。
じゃぁ金利が変わるとどう違うの？
住宅ローンの金利の変化は支払利息に大きく関係します。その金利が変わると実際に支払金額はどのくらい影響があるのでしょうか。
仮に、3000万円の借入で35年ローンを組んだ際、金利の変化での総支払額のシミュレーションを下記に記載しています。
金利が0.5％変わるだけでも305万円もの差額が発生します。このように金利の差は35年の間に大きい違いを生みます。
上記の様に金利や返済期間により総支払額は変化しますがその総支払額を減らしたり、返済期間を短くする方法も実はあるんです。桧家住宅では資金計画のワークショップなどでその方法をお伝えしています。
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