こんにちは。桧家住宅の山下です。
ご存じの方もいらっしゃるかもしれませんが、2019年06月25日に建築基準法の一部を改正する法律が施行されました。(参照：国土交通省http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/build/jutakukentiku_house_tk_000097.html)
その中で今回取り上げるのは、
防火地域・準防火地域における建ぺい率の緩和です。
簡単に説明すると、以前は都心部等を始めとする火災が起こると大惨事になるエリア(防火地域・準防火地域)で建物(住宅)を建てる時は、他のエリアと比べ建築基準(建ぺい率)が厳しく設定されていました。しかし、近年の技術開発によって住宅の質が向上した事により、その基準が緩やかになりました。防火地域は、熊本市では熊本市役所周辺です。
これによって家づくりがどう変わったのかと言えば、
同面積の土地において、1階部分に住宅を建てる事が出来る広さがこれまでよりも広くなりました。それにより間取りの自由度が高くなり工夫しやすくなります。
建ぺい率と容積率は建てる家の広さを決定づける重要な項目ですので、
今日はその内容をお伝えしたいと思います。
建ぺい率とは？
建ぺい率は敷地面積（建物を建てる土地の面積）に対する建築面積（建物を真上から見たときの面積）の割合の事を言います。建築基準法によって用途地域が定められており、用途地域毎に建ぺい率が決定します。なお、防災や風通しの観点からこの数字は設けられています。
その割合は下記の様に計算します。
建ぺい率(％)＝建築面積÷敷地面積×100
建ぺい率が50％の地域があるとします。
40坪の土地を購入したとすると、住宅を建てる事が出来る大きさは
40坪×50/100=20坪
よって20坪となります。
このように、土地探しから始めて自分の理想の住宅を建てようとする時、
建ぺい率もしっかりとチェックする必要があります。
建ぺい率だけじゃない！土地選びの際に重要となる“容積率”とは？
では、土地を探す際には土地の大きさと建ぺい率だけを確認すればいいのでしょうか？
いいえ、違います。
実はもう１つ“容積率”も知っておく必要があるのです。
容積率とは、その土地に建設できる建物の延べ床面積の割合の事です。
簡単に言うと、【建ぺい率】は土地に対して建物を建てる事が出来る割合を示し、
【容積率】は土地に建設できる建物の延べ床面積の事を示します。
容積率の制限が80％の土地で面積が100坪だとすると、
その土地に建設できる建物の延べ床面積は80 坪となります。
建ぺい率＆容積率の両方を確認する事で与える家づくりへの影響
これまでの内容で建ぺい率と容積率の意味は分かって頂けたでしょうか？
家づくりを行う際には、建ぺい率と容積率の２つを確認した上で、自分の理想の住宅を建てられるか判断しなければなりません。
例えば、
50坪の土地の建ぺい率が50％、容積率が100％だとすると
最大でそれぞれ25坪の2階建て(1階25坪＋2階25坪)、延べ床面積50坪の広さの住宅を建てる事が出来る、という事です。
もし、同じ土地で建ぺい率が60％、容積率が150％だとすると、
建ぺい率・容積率を共に最大値まで使用した際は、
それぞれ30坪の2階分に加え15坪の3階の3階建て(1階30坪＋2階30坪＋3階15坪)の延べ床面積75坪の広さの住宅を建てる事が出来ます。
また、容積率のみ最大値まで使用した際は1階25坪＋2階25坪＋3階25坪
の3階建てを作る事が可能です。上記の場合と合わせてどちらも延べ床面積は75坪となります。※実際は様々な法的な制限がある為、必ずしも建築可能とは限りません。
このように、同じ建ぺい率と容積率でも自分に合わせて住宅の広さや階数を決める事が出来ます。
また、同じ広さの土地でも建ぺい率と容積率が異なると建てる住宅も大きく異なります。
そして、建ぺい率・容積率が異なると設計内容も変化します。
家づくりを行う時にとても重要となる建ぺい率、そして容積率。
しっかりと理解した上で素敵な家づくりをしたいですね。
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